B\u00eate noire de tous les bailleurs au Cameroun, pr\u00e9occupations notoires chez tous les entrepreneurs, ce sont les filouteries de loyer au Cameroun. En effet, attir\u00e9 par les revenus stables et constants de l\u2019immobilier locatif, de nombreux hommes d\u2019affaires construisent, certes, leur immeuble locatif, mais avec des sueurs froides et de l\u2019appr\u00e9hension.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019\u00e9ternel d\u00e9fi ici, c\u2019est celui de la gestion des locataires. Notamment, des locataires peu scrupuleux. De ce point de vue, le futur bailleur se demande que faire quand un locataire ne paie pas son loyer.<\/p>\n\n\n\n
Cette perception de la gestion locative n\u2019est pas fortuite. Cette perception est li\u00e9e aux nombreux cas de filouterie de loyer ayant entrain\u00e9 rixe entre locataire et bailleur, qui ont abouti, paradoxalement, \u00e0 la s\u00e9dentarisation du locataire d\u00e9biteur, faisant ainsi perdre de l\u2019argent au bailleur cr\u00e9ancier, alors m\u00eame que ce dernier est propri\u00e9taire de l\u2019immeuble o\u00f9 le locataire ind\u00e9sirable vit avec des loyers impay\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Dans cet article, nous allons vous pr\u00e9senter 06 bonnes pratiques \u00e0 adopter pour \u00e9viter les probl\u00e8mes de loyer impay\u00e9 avec les locataires d\u00e9faillants.<\/p>\n\n\n\n
Au Cameroun, les immeubles b\u00e2tis sont soumis \u00e0 une r\u00e9glementation sp\u00e9cifique. Cela signifie que tout immeuble construit ou \u00e0 construire, doit respecter des r\u00e8gles d\u2019urbanisme<\/strong> d\u00e9coulant des lois et d\u00e9crets y aff\u00e9rents. Ces r\u00e8gles sont contenues notamment dans le code civil camerounais, d\u00e9cret n\u00b02008-0740-PM fixant le r\u00e9gime des sanctions applicables aux infractions aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme, le d\u00e9cret n\u00b02008\/0739\/PM fixant les r\u00e8gles d\u2019utilisation du sol et de la construction, la loi n\u00b02004-003 r\u00e9gissant l\u2019urbanisme au Cameroun, et dans une certaine mesure, le d\u00e9cret n\u00b079-194 fixant les r\u00e8gles relatives \u00e0 la cr\u00e9ation des lotissements, et la loi n\u00b02019\/024 portant code g\u00e9n\u00e9ral des collectivit\u00e9s territoriales d\u00e9centralis\u00e9es. Ces r\u00e8glements se basent sur les documents de planification urbaine et d\u2019occupation du sol qui, eux-m\u00eames, s\u2019appuient sur des \u00e9tudes pr\u00e9alables int\u00e9grant, entre autres, l\u2019analyse de la composition du sol, la topographie, et les risques naturels de la zone. De par ce fait, ces r\u00e8gles assurent la s\u00e9curit\u00e9 des constructions b\u00e2ties dans les zones urbaines.<\/p>\n\n\n\n Il est important pour un bailleur de s\u2019aligner aux r\u00e8gles d\u2019urbanisme, car, dans le cas contraire, il s\u2019expose \u00e0 la destruction pure et simple de son \u0153uvre. En effet, la r\u00e9glementation urbanistique au Cameroun sugg\u00e8re que tout entrepreneur qui construit, sans permis de construire, une b\u00e2tisse p\u00e9renne, s\u2019expose \u00e0 la destruction programm\u00e9e<\/strong> des autorit\u00e9s notamment le maire (cf. d\u00e9crets et lois pr\u00e9cit\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n Ainsi, si vous ne d\u00e9tenez pas un permis de construire pour votre immeuble, un locataire avis\u00e9, malintentionn\u00e9 ou frustr\u00e9, peut vous d\u00e9noncer, et r\u00e9duire \u00e0 n\u00e9ant des ann\u00e9es de dur labeur. Donc assurez-vous d\u2019avoir un certificat d\u2019urbanisme et un permis de b\u00e2tir<\/strong> sur votre immeuble locatif, et de les respecter afin de ne pas avoir de probl\u00e8me. Si vous ne savez pas comment obtenir ces documents, vous pouvez vous orienter vers un cabinet d\u2019architecte ou la mairie de votre zone d\u2019implantation. Vous pouvez aussi nous (lion\u2019s Immo) contacter pour cela.<\/p>\n\n\n\n Deuxi\u00e8me chose sur laquelle vous devez mettre un point d\u2019honneur, c\u2019est l\u2019\u00e9tablissement de documents qui encadrent les comportements dans votre immeuble.<\/p>\n\n\n\n En effet, le bailleur est souvent mis dos au mur \u00e0 cause des incertitudes juridiques qui entourent sa relation avec les locataires, ainsi que les relations entre locataires. Cette situation est souvent \u00e0 l\u2019origine des probl\u00e8mes de bon voisinage tels que le d\u00e9p\u00f4t anarchique des ordures, ou les nuisances sonores. Cette situation peut aussi poser probl\u00e8me entre le bailleur et les habitants de l\u2019immeuble dans le cadre de la gestion des r\u00e9parations ou des charges communes c\u2019est-\u00e0-dire g\u00e9n\u00e9r\u00e9es par l\u2019ensemble des locataires (groupe \u00e9lectrog\u00e8ne, \u00e9clairage ext\u00e9rieure, entretien du forage, etc\u2026).<\/p>\n\n\n\n C\u2019est pourquoi il est conseill\u00e9 de baliser ces relations bailleur-locataires et locataire-locataire d\u00e8s le d\u00e9but du bail. Ainsi, il s\u2019agira pour le bailleur, de mettre en place un r\u00e8glement int\u00e9rieur<\/strong>. Dans ce r\u00e8glement int\u00e9rieur, on rangera un ensemble de r\u00e8gles d\u2019hygi\u00e8ne et de bon voisinage, visant \u00e0 garder l\u2019immeuble accueillant et \u00e0 \u00e9viter les conflits entre les r\u00e9sidents. Ce r\u00e8glement int\u00e9rieur accompagnera un contrat de bail<\/strong> en bonne et due forme, lui-m\u00eame adoss\u00e9 sur les \u00e9tats des lieux \u00e0 l\u2019entr\u00e9e et \u00e0 la sortie<\/strong>. On pourra aussi exiger la signature, par chaque r\u00e9sident, d\u2019une lettre d\u2019engagement<\/strong> \u00e0 respecter les r\u00e8gles. Ces outils sont particuli\u00e8rement utiles, car, une fois que le r\u00e9sident a objectivement viol\u00e9 une ou deux r\u00e8gles, le bailleur est fond\u00e9 de r\u00e9silier le contrat qui les lie et de l\u2019expulser rapidement. Le locataire n\u2019en sera que doublement incriminable.<\/p>\n\n\n\n Pour \u00e9viter les d\u00e9convenues avec vos locataires, il vaut mieux vous rassurer de leur capacit\u00e9 \u00e0 satisfaire \u00e0 leurs obligations locatives. Cela passe par une op\u00e9ration d\u2019identification et de filtration<\/strong>, en amont, des profils entrant dans l\u2019immeuble. Concr\u00e8tement, il s\u2019agit d\u2019exiger des potentiels locataires int\u00e9ress\u00e9s par l\u2019immeuble, de produire des documents attestant :<\/p>\n\n\n\n Il ne s\u2019agit pas ici de faire intrusion dans la vie priv\u00e9e des r\u00e9sidents, mais de rassembler l\u2019information juste n\u00e9cessaire pour \u00e9viter, \u00e0 vous et au locataire, la situation d\u00e9sagr\u00e9able des impay\u00e9s de loyer<\/strong>. On \u00e9vitera par exemple de s\u00e9lectionner un locataire affichant des revenus mensuels de 100.000 XAF pour un logement dont le loyer co\u00fbte 70.000 XAF\/mois. S\u2019il perd son emploi par exemple, il se retrouve en difficult\u00e9, et vous aussi, or, il est de bon ton de ne pas rajouter du malheur au malheur. A la fin des courses cela reste du commerce.<\/p>\n\n\n\n Les documents collect\u00e9s aupr\u00e8s du potentiel locataire permettent de recouper certaines donn\u00e9es de ce dernier, de mani\u00e8re \u00e0 limiter le risque le plus possible. Ils vous permettent aussi d\u2019avoir une id\u00e9e pr\u00e9cise de la moralit\u00e9 et surtout de la solvabilit\u00e9 des locataires entrants. De cette mani\u00e8re, on est assur\u00e9 de recevoir les loyers en temps et en heure, et de garantir un immeuble rentable, accueillant, et de bonne r\u00e9putation.<\/p>\n\n\n\n En tant que bailleur<\/strong>, vous avez des droits, mais ce sont surtout les obligations qui sont importantes. Vous devez, \u00e0 cet effet, prendre grand soin \u00e0 conna\u00eetre la teneur de ces exigences ou obligations vis-\u00e0-vis de vos locataires. Parmi ces obligations, il faut noter :<\/p>\n\n\n\n La violation de ces obligations et des autres, donne la possibilit\u00e9 au locataire de remettre en question la continuit\u00e9 du bail, et donc du paiement des loyers, de vous tra\u00eener en justice, voire de vous faire condamner. Par exemple, pour une dalle qui laisse couler une eau malodorante, le locataire peut vous poursuivre pour l\u2019\u00e9tat d\u00e9grad\u00e9 de l\u2019immeuble et vous exiger des dommages et int\u00e9r\u00eats au tribunal. Donc, veiller \u00e0 bien conna\u00eetre vos devoirs et \u00e0 les satisfaire<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n L\u2019acc\u00e8s \u00e0 votre immeuble doit ob\u00e9ir \u00e0 certaines r\u00e8gles pour prot\u00e9ger votre investissement. Premi\u00e8rement, tout locataire install\u00e9 doit poss\u00e9der son propre contrat de bail. Ce contrat de bail<\/strong> doit, \u00e0 son tour, \u00eatre enregistr\u00e9<\/strong> aux services des imp\u00f4ts. En assumant cette derni\u00e8re exigence, vous ouvrez la possibilit\u00e9 de poursuivre vos locataires au p\u00e9nal (prison),<\/strong> d\u2019exiger des dommages et int\u00e9r\u00eats (dont les impay\u00e9s), en plus de les expulser<\/strong>. Rappelons cette disposition pertinente du Code p\u00e9nal qui pr\u00e9cise :<\/p>\n\n\n\n \u00ab (1). \u2013 Est puni d\u2019un emprisonnement de six (06) mois \u00e0 trois (03) ans et d\u2019une amende de cent mille (100 000) \u00e0 trois cent mille (300 000) francs ou de l\u2019une de ces deux peines seulement, le preneur par bail, d\u00fbment enregistr\u00e9, d\u2019un immeuble b\u00e2ti ou non qui, d\u00e9biteur de deux (02) mois de loyers, n\u2019a ni pay\u00e9 lesdits loyers, ni lib\u00e9r\u00e9 l\u2019immeuble concern\u00e9 un mois apr\u00e8s sommation de payer ou de lib\u00e9rer les lieux.<\/p>\n\n\n\n (2). \u2013 En cas de condamnation, le tribunal ordonne en outre l\u2019expulsion du preneur et de tout occupant de son chef. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Cet article est d\u00e9j\u00e0 suffisant, mais nous vous conseillons de ne pas vous arr\u00eater l\u00e0. Au cours de la signature du contrat de bail, profiter de l\u2019occasion pour lire enti\u00e8rement le r\u00e8glement int\u00e9rieur<\/strong> au futur locataire de mani\u00e8re \u00e0 \u00eatre s\u00fbr qu\u2019il en a pris connaissance au moins une fois. Par la suite, le futur locataire doit le signer pour marquer sa prise de connaissance du document et des r\u00e8gles qu\u2019il contient. Il doit aussi en avoir une copie qui pourra \u00eatre compil\u00e9 avec le contrat de bail. Pour finir, le bailleur doit pouvoir pr\u00e9senter les hommes de loi avec qui il travaille.<\/p>\n\n\n\n Il serait tr\u00e8s difficile de vivre des drames avec vos locataires si vous mettez en place chacune des recommandations d\u00e9velopp\u00e9es ci-dessus. Toutefois, le risque 0 n\u2019existe pas.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est pourquoi en guise de protection suppl\u00e9mentaire, vous pouvez contracter une assurance de garantie des loyers impay\u00e9s<\/strong>. Cette police d\u2019assurance vous permet de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une indemnisation en cas de non-paiement de loyer, mais dans un contexte de pr\u00e9-s\u00e9lection rigoureuse. On peut retrouver ce genre de police chez AXA Cameroun par exemple.<\/p>\n\n\n\n Maintenant vous savez ce qu\u2019il faut faire pour vous pr\u00e9munir de la filouterie de loyer au Cameroun, et prot\u00e9ger votre investissement locatif. Avez-vous des pr\u00e9occupations ? Nous serons heureux de vous lire. Vous pouvez nous contacter sur ce siteweb, ou<\/a> directement par t\u00e9l\u00e9phone<\/a> pour b\u00e9n\u00e9ficier d’un accompagnement pour votre projet immobilier locatif au Cameroun.<\/p>\n\n\n\n Wilfried OYAMBE<\/strong><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Les filouteries de loyer au Cameroun font trembler les entrepreneurs immobiliers. 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Etablir la r\u00e9glementation de l\u2019immeuble<\/h2>\n\n\n\n
3. Choisir des locataires solvables<\/h2>\n\n\n\n
\n
4. Satisfaire ses obligations de bailleur<\/h2>\n\n\n\n
\n
5. S\u00e9curiser juridiquement les conditions d\u2019acc\u00e8s<\/h2>\n\n\n\n
6. Assurer ses arri\u00e8res<\/h2>\n\n\n\n