COMMENT EVITER LES FILOUTERIES DE LOYER AU CAMEROUN ?

Bête noire de tous les bailleurs au Cameroun, préoccupations notoires chez tous les entrepreneurs, ce sont les filouteries de loyer au Cameroun. En effet, attiré par les revenus stables et constants de l’immobilier locatif, de nombreux hommes d’affaires construisent, certes, leur immeuble locatif, mais avec des sueurs froides et de l’appréhension.

L’éternel défi ici, c’est celui de la gestion des locataires. Notamment, des locataires peu scrupuleux. De ce point de vue, le futur bailleur se demande que faire quand un locataire ne paie pas son loyer.

Cette perception de la gestion locative n’est pas fortuite. Cette perception est liée aux nombreux cas de filouterie de loyer ayant entrainé rixe entre locataire et bailleur, qui ont abouti, paradoxalement, à la sédentarisation du locataire débiteur, faisant ainsi perdre de l’argent au bailleur créancier, alors même que ce dernier est propriétaire de l’immeuble où le locataire indésirable vit avec des loyers impayés.

Dans cet article, nous allons vous présenter 06 bonnes pratiques à adopter pour éviter les problèmes de loyer impayé avec les locataires défaillants.

1.      Assurer la conformité de l’immeuble

Au Cameroun, les immeubles bâtis sont soumis à une réglementation spécifique. Cela signifie que tout immeuble construit ou à construire, doit respecter des règles d’urbanisme découlant des lois et décrets y afférents. Ces règles sont contenues notamment dans le code civil camerounais, décret n°2008-0740-PM fixant le régime des sanctions applicables aux infractions aux règles d’urbanisme, le décret n°2008/0739/PM fixant les règles d’utilisation du sol et de la construction, la loi n°2004-003 régissant l’urbanisme au Cameroun, et dans une certaine mesure, le décret n°79-194 fixant les règles relatives à la création des lotissements, et la loi n°2019/024 portant code général des collectivités territoriales décentralisées. Ces règlements se basent sur les documents de planification urbaine et d’occupation du sol qui, eux-mêmes, s’appuient sur des études préalables intégrant, entre autres, l’analyse de la composition du sol, la topographie, et les risques naturels de la zone. De par ce fait, ces règles assurent la sécurité des constructions bâties dans les zones urbaines.

Il est important pour un bailleur de s’aligner aux règles d’urbanisme, car, dans le cas contraire, il s’expose à la destruction pure et simple de son œuvre. En effet, la réglementation urbanistique au Cameroun suggère que tout entrepreneur qui construit, sans permis de construire, une bâtisse pérenne, s’expose à la destruction programmée des autorités notamment le maire (cf. décrets et lois précités).

Ainsi, si vous ne détenez pas un permis de construire pour votre immeuble, un locataire avisé, malintentionné ou frustré, peut vous dénoncer, et réduire à néant des années de dur labeur. Donc assurez-vous d’avoir un certificat d’urbanisme et un permis de bâtir sur votre immeuble locatif, et de les respecter afin de ne pas avoir de problème. Si vous ne savez pas comment obtenir ces documents, vous pouvez vous orienter vers un cabinet d’architecte ou la mairie de votre zone d’implantation. Vous pouvez aussi nous (lion’s Immo) contacter pour cela.

2.      Etablir la réglementation de l’immeuble

Deuxième chose sur laquelle vous devez mettre un point d’honneur, c’est l’établissement de documents qui encadrent les comportements dans votre immeuble.

En effet, le bailleur est souvent mis dos au mur à cause des incertitudes juridiques qui entourent sa relation avec les locataires, ainsi que les relations entre locataires. Cette situation est souvent à l’origine des problèmes de bon voisinage tels que le dépôt anarchique des ordures, ou les nuisances sonores. Cette situation peut aussi poser problème entre le bailleur et les habitants de l’immeuble dans le cadre de la gestion des réparations ou des charges communes c’est-à-dire générées par l’ensemble des locataires (groupe électrogène, éclairage extérieure, entretien du forage, etc…).

C’est pourquoi il est conseillé de baliser ces relations bailleur-locataires et locataire-locataire dès le début du bail. Ainsi, il s’agira pour le bailleur, de mettre en place un règlement intérieur. Dans ce règlement intérieur, on rangera un ensemble de règles d’hygiène et de bon voisinage, visant à garder l’immeuble accueillant et à éviter les conflits entre les résidents. Ce règlement intérieur accompagnera un contrat de bail en bonne et due forme, lui-même adossé sur les états des lieux à l’entrée et à la sortie. On pourra aussi exiger la signature, par chaque résident, d’une lettre d’engagement à respecter les règles. Ces outils sont particulièrement utiles, car, une fois que le résident a objectivement violé une ou deux règles, le bailleur est fondé de résilier le contrat qui les lie et de l’expulser rapidement. Le locataire n’en sera que doublement incriminable.

3.      Choisir des locataires solvables

Pour éviter les déconvenues avec vos locataires, il vaut mieux vous rassurer de leur capacité à satisfaire à leurs obligations locatives. Cela passe par une opération d’identification et de filtration, en amont, des profils entrant dans l’immeuble. Concrètement, il s’agit d’exiger des potentiels locataires intéressés par l’immeuble, de produire des documents attestant :

• de leur identité comme une copie de la Carte Nationale d’Identité ou du Passeport,
• de leur capacité financière comme des relevés de paie ou des bilans comptables,
• de leur activité professionnelle telle qu’une attestation de prise de poste.

Il ne s’agit pas ici de faire intrusion dans la vie privée des résidents, mais de rassembler l’information juste nécessaire pour éviter, à vous et au locataire, la situation désagréable des impayés de loyer. On évitera par exemple de sélectionner un locataire affichant des revenus mensuels de 100.000 XAF pour un logement dont le loyer coûte 70.000 XAF/mois. S’il perd son emploi par exemple, il se retrouve en difficulté, et vous aussi, or, il est de bon ton de ne pas rajouter du malheur au malheur. A la fin des courses cela reste du commerce.

Les documents collectés auprès du potentiel locataire permettent de recouper certaines données de ce dernier, de manière à limiter le risque le plus possible. Ils vous permettent aussi d’avoir une idée précise de la moralité et surtout de la solvabilité des locataires entrants. De cette manière, on est assuré de recevoir les loyers en temps et en heure, et de garantir un immeuble rentable, accueillant, et de bonne réputation.

4.      Satisfaire ses obligations de bailleur

En tant que bailleur, vous avez des droits, mais ce sont surtout les obligations qui sont importantes. Vous devez, à cet effet, prendre grand soin à connaître la teneur de ces exigences ou obligations vis-à-vis de vos locataires. Parmi ces obligations, il faut noter :

• Le devoir de conserver en bon état l’immeuble ou l’espace loué de manière à ce qu’il soit habitable ( 1719, 1720 du Code Civil) ;
• Dans ce dessein, il incombe au bailleur d’assurer toute réparation nécessaire susceptible de dégrader la viabilité même de l’immeuble (1720, 1721 du Code Civil) en dehors des activités d’entretien courantes telles que le remplacement d’une ampoule défectueuse, et les dégâts commis par le locataire ;
• Indemniser le locataire ayant subi une perte quelconque du fait d’un vice de l’immeuble (1721 du Code Civil). Par exemple, un locataire dont le véhicule a été endommagé par l’effondrement soudain d’un mur mal construit, doit être dédommagé par le bailleur ;
• Laisser le locataire jouir « paisiblement » du logement pris en bail (1719 du Code Civil). Ce qui signifie d’éviter par exemple les intrusions non désirées dans le domicile du locataire.

La violation de ces obligations et des autres, donne la possibilité au locataire de remettre en question la continuité du bail, et donc du paiement des loyers, de vous traîner en justice, voire de vous faire condamner. Par exemple, pour une dalle qui laisse couler une eau malodorante, le locataire peut vous poursuivre pour l’état dégradé de l’immeuble et vous exiger des dommages et intérêts au tribunal. Donc, veiller à bien connaître vos devoirs et à les satisfaire.

5.      Sécuriser juridiquement les conditions d’accès

L’accès à votre immeuble doit obéir à certaines règles pour protéger votre investissement. Premièrement, tout locataire installé doit posséder son propre contrat de bail. Ce contrat de bail doit, à son tour, être enregistré aux services des impôts. En assumant cette dernière exigence, vous ouvrez la possibilité de poursuivre vos locataires au pénal (prison), d’exiger des dommages et intérêts (dont les impayés), en plus de les expulser. Rappelons cette disposition pertinente du Code pénal qui précise :

« (1). – Est puni d’un emprisonnement de six (06) mois à trois (03) ans et d’une amende de cent mille (100 000) à trois cent mille (300 000) francs ou de l’une de ces deux peines seulement, le preneur par bail, dûment enregistré, d’un immeuble bâti ou non qui, débiteur de deux (02) mois de loyers, n’a ni payé lesdits loyers, ni libéré l’immeuble concerné un mois après sommation de payer ou de libérer les lieux.

(2). – En cas de condamnation, le tribunal ordonne en outre l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef. »

Cet article est déjà suffisant, mais nous vous conseillons de ne pas vous arrêter là. Au cours de la signature du contrat de bail, profiter de l’occasion pour lire entièrement le règlement intérieur au futur locataire de manière à être sûr qu’il en a pris connaissance au moins une fois. Par la suite, le futur locataire doit le signer pour marquer sa prise de connaissance du document et des règles qu’il contient. Il doit aussi en avoir une copie qui pourra être compilé avec le contrat de bail. Pour finir, le bailleur doit pouvoir présenter les hommes de loi avec qui il travaille.

6.      Assurer ses arrières

Il serait très difficile de vivre des drames avec vos locataires si vous mettez en place chacune des recommandations développées ci-dessus. Toutefois, le risque 0 n’existe pas.

C’est pourquoi en guise de protection supplémentaire, vous pouvez contracter une assurance de garantie des loyers impayés. Cette police d’assurance vous permet de bénéficier d’une indemnisation en cas de non-paiement de loyer, mais dans un contexte de pré-sélection rigoureuse. On peut retrouver ce genre de police chez AXA Cameroun par exemple.

Maintenant vous savez ce qu’il faut faire pour vous prémunir de la filouterie de loyer au Cameroun, et protéger votre investissement locatif. Avez-vous des préoccupations ? Nous serons heureux de vous lire. Vous pouvez nous contacter sur ce siteweb, ou directement par téléphone pour bénéficier d’un accompagnement pour votre projet immobilier locatif au Cameroun.

Wilfried OYAMBE